Assicurazione casa in affitto: cosa serve all'inquilino e cosa al proprietario
Polizza per chi vive in affitto e per chi affitta: rischio locativo, contenuto, responsabilità civile, art. 1588 e 1589 c.c., clausole sulla locazione e come dividere le coperture.
In una casa in affitto le coperture si dividono: il proprietario assicura il fabbricato e i rischi legati all'immobile, l'inquilino assicura il proprio contenuto, la responsabilità civile e il cosiddetto rischio locativo, cioè la responsabilità verso il proprietario per i danni causati all'immobile. Nessuna delle due polizze sostituisce l'altra, e una polizza sbagliata (per esempio una casa assicurata come abitazione principale ma affittata) può creare problemi in caso di sinistro.
La responsabilità dell'inquilino nel Codice civile
L'articolo 1588 del Codice civile stabilisce che il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, salvo che provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile. L'articolo 1589 disciplina la responsabilità in caso di incendio quando sono presenti più conduttori. In pratica, se un incendio parte dall'appartamento in affitto, l'inquilino può dover rispondere verso il proprietario, salvo prova contraria, e anche verso i vicini in base alle regole generali sulla responsabilità civile. Da qui l'utilità di una polizza che copra queste responsabilità.
Cosa serve all'inquilino
| Copertura | Cosa protegge | Note |
|---|---|---|
| Contenuto | Mobili, elettrodomestici, abiti, apparecchi elettronici | Verifica sotto-limiti per oggetti di valore |
| Rischio locativo | Danni all'immobile affittato per i quali il conduttore è responsabile | Spesso con massimale scelto in base al valore dell'immobile |
| Responsabilità civile | Danni involontari a terzi (vicini, ospiti) | Include danni da acqua ai vicini |
| Furto | Beni sottratti con scasso o scippo | Condizioni sui mezzi di chiusura |
| Tutela legale | Spese legali in controversie | Opzionale |
Il rischio locativo è spesso incluso come estensione della polizza casa per inquilini. Il massimale va scelto con attenzione: se il valore di ricostruzione dell'appartamento è alto, un massimale troppo basso lascerebbe esposto l'inquilino in caso di incendio grave.
Cosa serve al proprietario che affitta
- Fabbricato: copertura incendio, scoppio, danni da acqua, eventi atmosferici, con somma assicurata coerente con il costo di ricostruzione.
- Responsabilità civile della proprietà: per danni a terzi derivanti dall'immobile.
- Contenuto (se arredato): arredi e dotazioni di proprietà del locatore.
- Perdita di pigione o canoni: garanzia opzionale che indennizza i canoni non percepiti per periodi in cui l'immobile è inagibile a seguito di un sinistro indennizzabile.
- Tutela legale per morosità o sfratto: prodotti specifici con condizioni e carenze.
Quando l'immobile viene affittato, comunica la variazione d'uso alla compagnia: una polizza stipulata per abitazione principale può non coprire adeguatamente una locazione, e le dichiarazioni inesatte possono ridurre l'indennizzo (artt. 1892, 1893 e 1898 c.c.).
Esempio numerico (illustrativo)
Un inquilino ha una polizza contenuto da 15.000 euro con rischio locativo di 100.000 euro e RC da 500.000 euro (cifre inventate). Un incendio da una friggitrice causa danni all'appartamento per 38.000 euro e ai mobili dell'inquilino per 6.000 euro. La polizza paga i danni al contenuto (6.000 euro meno franchigia) e, in base al rischio locativo, i danni all'immobile di cui l'inquilino è responsabile (38.000 euro meno franchigia), entro il massimale. Se il rischio locativo fosse stato di soli 20.000 euro, l'inquilino avrebbe dovuto pagare di tasca propria i restanti 18.000 euro. Il proprietario, dal canto suo, può essere rimborsato dalla sua polizza fabbricato; la compagnia può rivalersi sull'inquilino (art. 1916 c.c.) salvo rinuncia alla rivalsa. Questo spiega perché i due contratti dialogano tra loro.
La rivalsa tra compagnia del proprietario e inquilino
Quando l'assicuratore del proprietario paga il danno, si surroga nei diritti del proprietario verso il responsabile (art. 1916 c.c.), quindi può chiedere il rimborso all'inquilino. Per questo molte polizze del locatore includono una clausola di rinuncia alla rivalsa verso l'inquilino, salvo dolo. Chiedi se la tua polizza la prevede e se il contratto di locazione dice qualcosa in proposito. Reciprocamente, l'inquilino con rischio locativo ha un'assicurazione che copre la sua responsabilità.
Cosa dice il contratto di locazione
Il contratto può richiedere all'inquilino di stipulare una polizza o di mantenere l'immobile in buono stato. Alcuni proprietari chiedono copia della polizza. Leggi le clausole sulle riparazioni (ordinaria e straordinaria manutenzione), che seguono la ripartizione del Codice civile e della legge sulle locazioni abitative, e verifica che la polizza sia coerente: per esempio, il costo delle riparazioni al fabbricato a carico del locatore non è coperto dalla polizza dell'inquilino.
Come scegliere in pratica
- Inquilino: stima il valore di sostituzione del contenuto e scegli un massimale di rischio locativo congruo rispetto al valore dell'immobile; aggiungi RC. Usa il confronto preventivi per scegliere.
- Proprietario: aggiorna la polizza con la dichiarazione di locazione; verifica somma assicurata e RC; valuta la perdita di pigione.
- Entrambi: conserva copia delle polizze, scambiate tra le parti se utile, e verifica le date di scadenza e rinnovo (vedi rinnovo e disdetta).
Errori comuni
- L'inquilino pensa che l'assicurazione del proprietario copra anche i suoi beni: non è così.
- Il proprietario non comunica la locazione e rischia una riduzione dell'indennizzo.
- Il massimale del rischio locativo è troppo basso rispetto al valore dell'immobile.
- Si dimentica di verificare la rinuncia alla rivalsa.
- Si trascura la RC per i danni da acqua ai vicini.
Quando rivolgersi a un professionista
In caso di disputa con il proprietario o con l'inquilino sull'origine del danno, un legale o un perito possono ricostruire le responsabilità. Per scegliere i massimali, un intermediario iscritto al RUI può proporre soluzioni adatte.
Domande frequenti
L'inquilino deve avere una polizza per legge?
No, non c'è obbligo generale, ma il contratto di locazione può richiederla. È comunque consigliata per il rischio locativo e la RC.
La polizza del proprietario copre i miei mobili?
No, copre il fabbricato (e il contenuto del proprietario, se assicurato). I tuoi beni vanno assicurati da te.
Il rischio locativo è sempre incluso?
No: è una garanzia da verificare e da scegliere con un massimale adeguato.
Chi paga i danni da acqua al vicino?
Dipende dalla causa e dalla responsabilità: se deriva da un impianto di cui sei custode, rispondi tu o il proprietario, e interviene la sezione RC della polizza.
Fonti
- Normattiva — Codice civile, artt. 1588, 1589 e 1916; leggi sulle locazioni
- IVASS — vigilanza e tutela dei consumatori
- Agenzia delle Entrate — registrazione dei contratti di locazione
